上海安亭写字楼出租多少钱一平米

5月以来，整个长三角楼市呈现明显回暖态势，但也呈现出明显的冰火两重天。

以苏州为例，本周共有4个楼盘项目入市，其中3个为纯新项目。这四个楼盘虽然“同时代”，但在市场上的表现却大相径庭。

5月22日，园区清涧湖段颐和公馆上线，剩余50余套套房陆续上线。创纪录的价格为33,683/㎡。不到一天时间，100%的项目下架，项目直接清算。

5月20日，新区狮山段博湾兰亭开盘，均价3.9万元/㎡。共推出770个单位。开盘一天后，共售出755套，清盘率达到98%。.

5月18日，相城高铁新城吴运青秀开盘，324套，均价26821元/㎡，最终成交180套，清盘率56%。

5月20日，相城区黄埭段美的正融春启和亭开业，共推出207台。但仅认购70个单位，当天认购30个单位，成交率仅为14%。

把上周在苏州开盘的四个楼盘放在一起，会发现一个有趣的现象，那就是项目越贵越好卖。

苏州正在进入改善阶段。无独有偶，上海的改善风也颇为热烈。

以4月份为例，东方汇利项目单价为9.2万，识别率高达555.7%。

碧云尊居项目，单价11.2万，******价2700万，最终认购比例280%

静安居西区，单价8.50000，认可融资比例231%。

中海惠得利，单价10.20000，认可融资率高达311%

大虹桥高端板块万科天空城开业

与这些高总价楼盘的热销形成鲜明对比的是，上海的刚需楼盘市场相当惨淡。

奉贤南桥光明九银推出85平至132平288户，开盘当天仅登记31户；

奉贤庄航东源普悦推出90-149平方米新改造户型329套，均价31550元/平方米，开盘当天认购59套；

奉贤南桥酩悦都会推出全新改建公寓，户型从70平米提升至130平米，均价38784元/平米，开盘当天登记64组；

我们可以看到，整个市场的热度都集中在中高端楼盘上，而那些总价低的刚需楼盘是非常理性的，甚至是惨淡的。

01 只需要门即将关闭

说起上海周边******的刚需市场，相信大多数人都会想到华侨。

华侨北嘉定、南青浦，属于江苏直插上海版图腹地。这种区位优势导致了两个结果。

******，上海向西北发展，没有办法绕过花桥，因为土地已经交织，安亭和花桥市区无缝衔接

其次，正是因为深入上海腹地，反过来，上海的北翼，尤其是苏南-沪宁经济线，必然是上海的******一站，必然是华侨城。

所以我们看到，所有能进上海的高能动线，京沪、沪宁高速、京沪、沪宁高铁，都要在这里汇合，穿过花桥。

无论是对内还是对外，花桥对上海的重要性不言而喻。因此，上海******条跨区域的地铁11号线也选择了延伸至花桥。

在地铁开通之前，虽然绿地等部分开发商提前察觉到了机会，但仍是昆山郊区的华侨开发项目，但总体来说华侨还是默默无闻。昆山人舍不得买，上海人不知道。

格陵兰21城

2011年，上海11号线决定延伸至花桥，一下子引爆了这座小镇。各大开发商纷纷涌入，上海人，乃至整个环湖人，都知道这个地方。“出门有地铁直达上海，一小时内可直达上海市中心，房价不到一万。”

于是，在接下来的几年里，花桥成为了那些新上海人的聚集地，成为了上海周边******的刚需市场。

而花桥也从一个没有配套设施的沉睡城市，发展成为一个有商圈、有学校、设施齐全的网红城市。

华侨写字楼

不过华侨毕竟面积有限，面积50平方公里，建成区12.6平方公里，每年约有2万外国人。2014年花桥户籍人口3.6万人，2018年增至5.5万人，常住人口达到10万人。

昆山常住人口

人口在增加，但可供应的土地却严重不足。目前花桥大概有10个左右的项目，其中不少是已经卖了2-3年的老面孔。新房库存已降至历史低位，仅剩30%，部分项目只有一两百套。，******一期卖光了再平仓，接下来就是没有卖空了。

华侨上一次征地是在两年前，目前还没有土地供应计划。以目前花桥新房市场的速度，用不了两年，库存就会被彻底清空，进入二手房市场。

不过由于苏州一直实行比较严格的限价政策，所以购买新房的门槛其实比二手房要低很多，甚至像海德公园这样的项目也经常出现倒挂1、20000。花桥虽然倒挂挂牌的不多，但加起来二手房要缴纳的契税，同地段的新房也远比二手房优惠。

也就是说，在这个刚需时期，上海周边******的刚需市场华桥很可能关门大吉。

那么在华侨城之后，上海外流的刚需人口又会在哪里接手呢？

花桥的崛起起源于地铁11号线，如今，也有两条铁路线与上海相连。

02S1线：昆山陆家

说起直达上海的地铁，就不能不提昆山S1线。地铁11号线延伸至花桥，开创了上海城际轨道交通的先河。不过昆山地区毕竟只有三个车站，而S1线是在11号线成功的基础上又向前迈进了一步，从苏州市中心出发，贯穿整个昆山上海办公室租赁，再与11号线，相当于上海到苏州的距离。，然后你可以通过乘坐地铁轻松地相互交流。

******的优势显然是昆山。地铁S1线连通，意味着昆山很多地方都变成了花桥，或者说花桥的范围被大大扩展了。

从地铁站出来上海安亭写字楼出租多少钱一平米，花桥之后的下一站就是陆家站。目前花桥均价在20000左右2、20003。虽然有2万左右的项目，但位置普遍比较偏远，配套设施也很少。陆家家具齐全，房价1起，离花桥只有一站地铁。如果你真的在乎，那可能是不到 2 分钟的通勤时间。

S1线站

就像我们在陆家看到的兰亭龙悦项目一样，地铁站距离小区入口50米，小区对面有两家大型酒店和一个大型商场。配套设施非常齐全。花桥的很多项目都没有这么好的交通资源。如果真的算上到上海的时间，兰亭龙跃比花桥的大部分项目还要短。

兰亭龙跃项目样板间

而如此完整的地铁板块，目前均价在1.9万左右。也就是说，首付50万元，就可以买到1小时直达上海市中心的地铁列车。放在花桥，平均价格应该至少在25000以上。

兰亭龙跃销售控制图

低廉的房价+成熟的配套设施，在S1地铁正式通车后，陆家在刚需方面的竞争力甚至比华侨还要大。

03嘉民线：太仓

除S1线外，上海还将开通跨城铁路线。

4月30日，国家发改委、交通运输部印发《长三角地区交通运输高质量一体化发展规划》，正式提到上海嘉民线确定向北延伸至太仓，这是上海到太仓的******个延伸。周边城市的城市铁路将真正实现沪台在地理上的同城。

线路开通后，太仓市民可通过嘉民线快速进入上海轨道交通系统，实现与11号、13号等地铁线路的换乘，并可快速到达虹桥火车站和虹桥机场。

太仓到上海的距离，如果以人民广场为终点，其实和花桥差不多。同时，太仓在价格上比华侨有很大的优势。

太仓长期以来实行非常严格的限价政策，很多板块的房价可以说是保本价位。像上海附近的六合地段，房价在15000左右，新房均价只有100005、6。在同样靠近上海的科教新区，悦江南、云澜天境等新房的房价在1.7万元左右，购房成本远低于华侨。

太仓板块图

以深受刚需人群欢迎的科教新板块为例，项目中的新盘富友城是一个精装修的项目，自带空调和地暖设备。距上海人民广场仅40公里，距太仓南站仅1路。6月铁路开通后，到上海站只需15分钟，到虹桥站只需20分钟。同时，项目还有70万平方米的商业空间，以及周边的医院和学校。

福佑城位置图

在通勤时间上，通沪铁路加持的科教新城段比花桥所有项目都快，而且太仓也不缺目前最缺的教育资源在花桥。但是，这两个价格相差很大。

福佑城效果图

虽然福佑城的实际价格还没有出来，但根据销售情况，最终的创纪录价格在1.9万左右。至于科教新城板块的其他项目，比如云澜天境，目前精装修房均价在1.7万左右，而旁边的融侨悦江南均价在1.6万左右。两人到上海的通勤时间与福佑市差不多。即便是整个科教新城板块最贵的项目——飞利云地，均价也在2万左右。

云澜天经售楼处

除了房价低，据我们所知，太仓的楼盘还有很多优惠。

以同样受贫困群众欢迎的六合板块，六合与上海接壤，六合有直达上海地铁的公交车，通勤十分方便。这部分的平均价格在14,000左右。除了价格低廉，折扣也相当可观。

比如六合板块的恒大文旅城项目，新房均价在15000-10006左右。如果您按时支付押金，将有 5% 的折扣。如果你按时支付首付，你将支付更多的享受22%的折扣，并且还会发送三年的物业费。此外，还有其他折扣，加起来差不多有10%的折扣。

恒大项目售楼处

拿一套总价172万的房子，打折后才158万，整整便宜了14万，还免3年物业费。

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