上海周浦写字楼出租信息

前两条推文“上海新规划，你懂吗？（一）”“上海新规划，你懂吗？（二）”外环新规划讲解，还有更多规划项目）外圈外，风险较高，本文先说几个热门领域。

青浦华为/青浦华为

现在似乎掀起了一股“逆城市化”的浪潮，工业巨头纷纷放弃CBD，转向郊区，比如华为。

前脚刚从深圳坂田搬到东莞松山湖，马上在上海青浦外郊拿到了土地。华为工资这么高，不就是在南京西路和陆家嘴租写字楼吗？

本质区别在于，在市区你租办公室，但在郊区你住在自己的房子里。政府为了引进这个产业，拿走了一大片土地，交给了华为这样的大厂。华为：为什么不做？

对于青浦来说，纳税大户的存在无疑是一大利好。华为搬到松山湖后，立即成为******纳税人。

不过，这个福利并没有开发商宣传的那么疯狂，看来朱家角马上就要变成市区了。

华为在这里建的是一个小镇，员工可以在吃、穿、住、行上自给自足。对外界的直接好处是相当有限的。也就是说，朱家角还是那个朱家角。

华为工地

以住房为例，华为小镇的地基还没有打好。去年1月，租用了三块土地供员工居住和使用。

三块地共出让面积413767.3㎡，建筑面积约662027.68㎡，相当于8-10个小区的体量。

按80平方米/套计算，将提供8000多套出租房屋，而这只是一期工程。

不排除部分员工在附近购买房产，如朱家角或淀山湖大道，但数量确实有限。

我们通常会夸大巨头在当地的主导作用。一直在临港，这几年我们没有看到临港有多火；中国商飞一直在朱桥，这里的AD 2040一度销售缓慢。

紫竹高新园区汇聚了英特尔、微软、可口可乐等世界500强企业，从未见过它变成市区。

紫竹高科园区

接下来，我们来说说紫竹。

就产业定位而言，上海很少超过紫竹。以信息软件、数字视听、生命科学、智能制造、航空电子、新能源新材料等六大产业为主导，定位足够高。

这里的公司以微软、英特尔、可口可乐、印孚瑟斯、中国商飞、中广核、东软软件为代表，规模足够大。

同时，上海的顶尖学府上海交通大学和华东师范大学也被介绍到这里。

这里的人才密度有多高？13平方公里的土地上，有近百名院士、数千名教授和15万科技从业人员在这里工作。相反，所谓的西南中心徐家汇和洪阳中心五角场都有哪些产业，大家就看的清清楚楚了。

但就是这么一块地。除了紫竹半岛，其他小区的房价都不高。

这里的新小区均价在5万-6万，还不如松江大学城。

上面提到的原因是我们通常夸大产业巨头对区域发展的贡献。

工业巨头必须为该地区做出贡献，但它不是巨头所在的城市中心。市中心的创建难度极大，想要有人过来成功也不容易。

如果在紫竹工作，一定要落户紫竹吗？

紫竹的前身是旧闵行工业区，是旧城区的一块飞地。1990年代以前，城镇化比较完善。

然而，在房地产的黄金时期，莘庄、古美、七宝迅速崛起，老闵行的相对优势继续下降。现在它不是一个高质量的住宅区。

追求生活品质的人不一定会在这里安家。

不仅有紫竹园，还有闵行经济技术开发区和莘庄工业区。这些地区有大量的大中型企业。这些企业主会愿意住在颛桥和马桥的刚需社区吗？

在陆家嘴打工的汤臣一品居民很少。张杰、谢娜、郭敬明都住在汤臣一品，很难说他们在哪里工作。

归根结底，工业是城市化的一个因素，当然不是全部。

G60 科技云画廊 / Rafael Sky City

这个项目在西南地区很受欢迎。

Rafael Sky City翻译过来就是Rafael Sky City，拉斐尔是个人名字，整个项目都是他设计的。

天空之城的源头是这座建筑群通过铝网屋顶相连，3楼设计有商业走廊连接每栋建筑，充满现代气息。

这里的生意无疑是成功的。欢儿来访时，已是6月12日，开业后不久，人潮涌动，熙熙攘攘。并且刚刚举办了中国好声音。

商业上的成功并非偶然，而是这里的商业需求已经积累了十多年。项目东南侧是著名的新民别墅区。这个位于松江和闵行交界处的大型住宅区，一直面临着缺乏商业实体的困境。

到莘庄，需要经过地下涵洞，堵车时有发生；到松江新城，就遥不可及。

G60科技云馆的商业开业，对于当地居民来说无疑是一大幸事。

但是，如果只提供一个购物中心，即使是小浪也不能在上海溅起。我们更关心这里的产业介绍。

虽然前面提到工业只是城市化的因素之一，但如果连工业都解决不了，上限只能是市区的沉睡之城。按照G60的地理位置，这里很难成为一个沉睡的城市。

回到规划本身，G60科技云廊其实是临港松江科技城的一部分。沿G60高速公路分布1.5公里，创造了最长走廊的吉尼斯纪录。

如果不炒作这样的噱头，你就真的不懂房地产。所以，从规划之初，G60科技云馆就被当做一个独立的产业项目，就被拿出来了。

科创云廊规划体量超过100万平方米，共22栋上海写字楼出租-上海办公楼租赁-乐办选址，涵盖酒店、写字楼、商业等。一期开发45万平方米，10栋45万平方米。

这样的体量自然是陆家嘴、北外滩等重量级计划无法比拟的，外圈外也够用了。

临港松江科技城已初具规模，已引进海尔、用友精智、徐工汉云、紫光云等工业互联网平台。虽然定位不如紫竹，但贡献了超过30亿的营收。

然而，科创云廊交付后不久，欢尔的出租率不足15%，大量写字楼闲置。

科创云廊内部

G60科创云廊的位置很有意思：这里没有地铁。

地铁在一线城市的作用大家都知道。松江不缺地铁。现有9号线，12号线将扩建。为什么要刻意避开地铁口的“优质地段”？用九亭、泗泾的一些大住宅区来建设工业中心，岂不是很香？

科创云廊商业开业时，官方公交路线是在泗京换乘。

欢儿查了导航，只有47路公交车需要50多分钟。

不知道你们怎么看，反正我没有车我是绝对不会去的。不过，桓儿后来想了想，从科创云廊到泗京不是要50分钟吗？

莘庄CBD/ CBD

闵行对莘庄商圈的定位如此之高，以至于被称为：莘庄CBD。

2010年开始规划开发，总建筑面积186万平方米。它最初的定位是专注于国际业务。

事实上，建设商圈是闵行发展的必由之路。

如前所述，闵行的财政收入一直位居全市第二，仅次于共和国之子浦东新区。不过，闵行自己的理解很好：经济收入再高，我也不是市区。

闵行的大部分GDP是由紫竹高新区、闵行经济技术开发区、莘庄工业区创造的，这些都是外资企业落户上海所获得的红利。但是，这些产业要么是业务需求低的第三产业，要么是直接的第二产业。，这与处于城市食物链顶端的行业有着显着的不同。

想成为市区，最根本的就是解决从市区的产业类型差异——市区不会有巴斯夫实验室，也不会有微软研发中心，所以莘庄商圈一定是建成。

不过总体来说也不是那么顺利，因为莘庄并不是市区商业需求外溢的唯一区域——而且似乎市区本身吃不饱，陆家嘴的空置率高于 15%。

所以，近十年来，莘庄CBD只推出了一只独角兽：哈罗出行，具体路线在这里不便展开，总之哈罗的到来让莘庄CBD直出外环。

其他的是人民日报、美团民宿等三线互联网公司。

当然，这里也存在一些问题。主动脉1号线遥不可及，12号线位于拐弯处上海周浦写字楼出租信息，行车效果有限，嘉民线一直不愿开工。

不过，闵行并没有就此放弃，2035规划中的定位依然和大虹桥处于同一水平。

说到本质，这里的产业类型与市区重叠太多，优势是租金低。

然而写字楼市场越来越差，南京西路、静安寺二层写字楼租金仅为7元。低价策略可能不会那么顺利。

在市区还没有真正饱和之前，吃到溢出红利的概率不高，可能还要再等一段时间。

不过，当局肯定已经意识到了这个问题，这里的产业定位已经开始转变，比如与张江集团的合作——这真是一个振奋人心的消息。

北滘未来产业园 / SUBURB FUTURE PARK

不过，与浦东老板合作的不仅仅是闵行，宝山也抱住了金桥集团的大腿，共同开发了北郊未来的工业园区。

该园区规模非常大，全面实施后将有效改善宝山高端产业链不足的现状。

当然，这么大的计划是需要一步一步来的。一期工程仅获批36万平方米，大致相当于市区一栋大型写字楼。

该项目的******阶段已经完成。目前，招商引资存在一定难度，仍有大量写字楼空置。看着门禁设备上堆积的灰尘，久等主人。

目前已经有部分公司签约，或许等待后续公司一起入驻。

签约公司

焕尔了解到，租赁投资并不顺利，整体销售也取得了一些成效——即大部分企业更愿意直接买房，但开发商对买房的企业类型要求不高。

如果不允许买地建房，一些公司就没有理由去郊区，比如华为。

不过，并不是所有企业都有华为的实力，都可以在谈判桌上与当地政府谈判。这些中小企业如何满足购房需求？

金桥集团与宝山政府一拍即合，金桥集团整体拿地，谈判资格也不输给华为。产品开发完成后，分拆销售给中小企业——既是中小企业买房梦想的实现，也是当地政府的业绩。

但是，这种操作的直接结果是产业引进的类型远远落后于其他地区。从临港松江科技城进口的海尔和徐工起码有些耳熟，北郊的人都听说过每日生鲜。

按照目前的开发进度，项目整体完成还需要时间，前期的几个住宅项目很可能是炮灰。但没办法，300万以下的新房，在北上海也能找到。

在卖方市场的情况下，最重要的不是你想在哪里买，而是哪里有新家。

张江南区/

前面说了，浦东各个地方都在牵着大佬的大腿，有的地方直接成了大佬的一部分。

就好像小三正在一点一点积累二代的财富，有想法的人已经嫁入豪门。

通过和老大联姻，周浦康桥的一部分变成了主城，所以浦东主城在地图上被清晰地探索了一遍。

事实上，这一举动已经计划了很长时间。16号线开通后，周浦人其实是相当不满的。他们期待着地铁，但他们没有穿过自己的门。能乘坐地铁的也只有一两个搬迁社区。

其实他们根本不是为你准备的，而是为未来的张江南区准备的。

这里的大片土地将用于从张江溢出的医疗和芯片产业，作为浦东南下发展的重要组成部分。

为什么浦东多次向二环以南发展，北部基本发达，整体正在向更高水平的城市化迈进，而新增的同质产业只能向南转移。

南下的******站是周康地区。

周康地区大空地

所以，浦东下一个最热门的区域，除了临港，应该是城市化边缘的周康。

临港新区/片区

看地图也可以知道，临港新区是最宏大的规划——面积高达873平方公里。

什么概念？如果临港新区全部建成住宅，可开发2万多个社区，平均每户90平方米，可建1900万套住房。

按照平均每户2.5人计算，上海人都住在临港，很大一部分可以留给未来的新上海人。

以同样的强度开发这么大面积的区域肯定是不现实的。大部分区域只包含在圈内，本质上没有影响。

奉贤部分基本以青村水韵、宜居区和海湾森林为主，没有短期发展的迹象。

这样一个无边无际的圈子，******的作用就是帮助卖房子。奉贤大量未入圈的项目滞销，前几天还出现了0订阅的奇迹。

圈内的项目基本都是白天，电建蓝湾一期比一期人气高。

画圈好神奇，强烈建议在金山画圈，让天下没有难卖的房子。

不过，滴水湖附近确实有一个实实在在的计划。该圈内规划了大量办公和商业建筑，打造区域公共活动中心。

滴水湖的两翼是产业集群。每个区域都有自己的产业定位。事实上，如果你仔细研究它，你会发现每个人都是相似的。

这些关键词来来去去：高端装备制造、生物医药、信息技术、航空工业等。

其实和20年前的张江和闵行经济技术开发区颇为相似，避开金融、国际贸易等业务需求高的行业，转向需要大量开放空间、能带来巨大GDP的企业.

当然，这些公司是目前各个郊区争夺最激烈的地区。华为到处都开设了分支机构。苏州桑田岛项目尚未完工，青浦项目将立即启动。

临港地区的风险圈2前面已经提到过，这里不再赘述。

今年重新引入了五个新城市，并增加了一个重要属性：独立节点综合城市。临港在践行这一标准方面处于领先地位。远离市区，是******的独立节点。

如果说临港是一座独立的城市，应该清楚这里有水分。如果按1:1的比例落地，在苏州很难达到金鸡湖的水平，但当还在工地/空地时，房价就会开始直奔金鸡湖。

如果港口产业引进成功，会不会成为下一个紫竹园区？

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以上是正文

编辑∣圈线咨询

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