上海杨浦写字楼租赁多少钱一平米

2021年是上海“十四五”开局之年，也是“数字化转型”之年。在宏观经济企稳和市场信心回升的利好下，上海写字楼市场一季度的表现延续了去年底的亮眼表现。随着城市蓝图绘制和政策变化进程进入新阶段，复苏趋势正在加速。

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上海应城新发展阶段

写字楼市场环境升级

2020年底，上海市公布了《关于全面推进上海城市数字化转型的意见》，要求深刻认识上海进入新发展阶段全面推进城市数字化转型的重要意义，明确城市数字化总体要求转型，并将其作为上海城市发展的发展方向。重要的力量点。

2021年1月，上海市正式发布《上海市国民经济和社会发展“十四五”规划和2035年远景规划》上海写字楼出租-上海办公楼租赁-乐办选址，强化“四个功能”，深化“五个中心”建设。，推动城市数字化转型，以提升城市能级和核心竞争力为主要方向，为未来5~15年上海城市发展描绘蓝图。

新规划提出了许多与写字楼市场密切相关的“规划布局”，如：推进以张江科学城为重点的科技中心承载区建设；推动六大重点产业集群发展；区域试验场的作用等

城市转型升级和产业能级提升将大大提升写字楼市场的发展前景。据统计局统计，1-2月上海市固定资产投资总额同比增长28.2%，其中房地产开发投资增长28.7% 比去年同期；写字楼开发投资同比增长5.4%。土地方面，1-3月，上海土地市场共供应办公用地7块，总面积29.4万平方米；出售办公相关用地21块，总面积82.10000平方米。

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写字楼租赁需求明显回升

租金呈现稳定趋势

2020年一大批新项目受疫情影响延期，2021年上海写字楼市场将迎来超百万平米的高供应。5个甲级写字楼项目初入市一季度，主要包括南京西路“金仓文化广场”、世纪公园“云汇天地”、徐汇滨江“阳光滨江中心（南楼）”、闵行“尚坤中心”、“虹桥万创中心一期” “七宝板块新增供应23.66万平方米。

在新增供应增加的同时，租户需求随着经济复苏明显回升，2020年第四季度租赁市场吸纳表现持续改善。根据戴德梁行的数据，一季度2021年一季度，上海甲级写字楼净吸纳量增加29.6%至36.33万平方米，空置率下降1.11%至2 0.74%，其中核心区15.47%，非核心区28.76%。

核心商圈甲级写字楼租赁业绩明显提升。一季度租金为283.8元/平方米/月，较2020年四季度小幅上涨0.43%，连续9个季度下滑，非核心商圈租金环比下降2.12%，带动全市平均租金小幅回落。平均租金******的是静安核心区，达到348.4元/平方米/月；陆家嘴商圈紧随其后，309.6元/平方米/月；徐汇核心区和黄浦区的平均租金也达到了280元/平方米/月以上。

数据源 / &

根据58同城和安居客的数据，2021年一季度上海写字楼租金涨幅******的行政区是虹口区和黄浦区。由于虹口区写字楼整体价格基数较低，租金上涨后波动较大。其中，四平路商圈环比涨幅******；黄浦区是上海写字楼租金******的行政区，新天地、豫园等商圈一季度涨幅达到20%。上述环比增长结果充分体现了核心商圈优质写字楼的稳定价值和韧性。此外，浦东新区和徐汇区写字楼租赁是最活跃的市场，

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金融和TMT行业需求集中度

五个新城市成为选址新选择

从租户结构来看，金融业仍是上海写字楼市场最重要的基石行业。一季度成交面积占比36%。主要租赁交易包括：浦发银行入驻北外滩来福士城，租赁面积2.5万平方米。从区域选择上看，金融业的租赁需求主要集中在陆家嘴、南京西路、竹园、新天地等金融集聚效应明显的商圈。

上海市金融服务公司租赁活动（按近两年租赁面积分）

此外，TMT行业的租赁需求活跃度仅次于金融业。一季度主要租赁交易包括：亚马逊入驻前滩中心，租赁面积9900平方米；搬迁至外滩SOHO，租赁面积5000平方米等。根据《2020全球科技创新中心指数》报告，上海在全球排名中位居世界第17位，中国第2位科技创新中心。以上海大力发展数字经济、建设具有世界影响力的国际数字之都为目标，TMT产业将成为办公市场的又一有力支撑点。

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金融、TMT、专业服务等快速扩张的行业对办公空间的需求不断增加，区域选择受产业集群效应影响。激励和引导公司的办公选址行为。

上海“十四五”规划提出大力实施新城市发展战略，将嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇5个新城市建设成为独立的综合性节点城市，更好发挥自由贸易试点的作用区和临港新区。影响。3月，临港集团总部搬迁至南汇新城创景科技中心。这是大型国企首次在五个新城区设立总部，具有象征意义。此外，临港集团旗下临港航空等上市公司，以及建设银行、光大银行、芒果六号、罗森等金融商贸企业已签约入驻。

根据58同城和安居客的数据，2021年一季度，嘉定新城、江桥新城等商圈写字楼租赁和销售热度位列全市商圈前十。随着《关于加快推进新城规划建设“十四五”的实施意见》等相关政策文件的发布，“五个新城”成为上海“ “十四五”期间，将承载更多的企业总部落户和要素资源的集聚，写字楼作为企业的载体，将有助于塑造城市空间新格局。

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大宗交易频频出现在南北外滩

总部经济成为市场引擎

写字楼销售市场方面，一季度上海写字楼销售供应量同比增长59%上海杨浦写字楼租赁多少钱一平米，成交量同比增长9.2%，成交价格为37240元/㎡，大幅下降。其中，95%以上的交易集中在非核心领域；核心区成交均价52837元/㎡；非核心区成交均价37004元/㎡。

大宗交易方面，一季度上海大宗交易总交易额约1.75.7亿，办公/研发办公业务总交易额占比79.5% ，或约 139. 6 亿。其中，自用交易占比明显提升，保险资金企业密集出现在大宗交易市场。1月，百年人寿以22亿元收购上海星外滩5号楼，交易面积2.5万平方米；此前，平安人寿于2020年底以43亿元收购歌斐中心，达成2020年上海大宗交易市场的里程碑式交易。

绿地外滩中心的交易也值得关注。3月，中泰证券宣布拟以27亿元收购上海绿地外滩中心写字楼；5亿元购买绿地外滩中心T4写字楼；人保、海通证券、上海银行、国海证券等企业总部也陆续入驻。随着南外滩、北外滩项目的陆续交付和启动，保险和证券金融公司已成为该区域写字楼的主要交易力量。

一季度以来，全市各部门大力推出地块或写字楼招商引资，推动上下游产业集聚，形成特色生态圈。例如，B站、美团等互联网龙头企业接手杨浦滨江建设总部大楼，将极大推动杨浦区打造线上经济新高地的进程。承接了普华永道、三菱日联等越来越多跨国公司的办公需求，为上海“十四五”提升总部经济水平的目标做出了贡献。

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热点行业竞争力显现

新政策新规引导后续发展

从目前的供需情况来看，徐汇滨江和前滩板块将成为2021年写字楼市场的热点。根据世邦魏理仕数据，一季度，前者收集了54%的新增供应，而前滩板块将成为写字楼市场的热点。后者占市场成交量的16%；全年徐汇滨江写字楼新增量占全市新增量的1/4以上，既能满足企业基本办公需求，又能跟进楼宇更新升级步伐由于市场新功能的不断推广，及时为租户、投资和自用买家提供差异化​​的写字楼产品。

前滩和徐汇滨江还有大量存量的前滩太古里等零售物业，可有效提升周边商业氛围和写字楼价值，助力板块协同，增加入驻企业粘性，共同提升行业的吸引力和竞争力。

非中央商务区零售物业存量与供应 ()

“十四五”规划提出，加快外滩-陆家嘴-北外滩、世博-滨海-徐汇滨江、洋浦滨江、苏河经济发展带等重点区域核心产业和要素集聚，汇聚跨国公司总部和金融机构。以******商业机构为主导的高端服务业。在明确的产业定位和发展规划指导下，世博-前滩-徐汇滨江板块将在未来几年加速成熟。

纵观上海全市，2020年受疫情影响延迟交付的多个行业写字楼项目集中在市场上。据******太平戴维斯预计，2021年新增供应量将高达140万平方米。因此，租金和空置率短期内难以大幅回升。预计一季度租金跌幅收窄、空置率恢复改善的情况下，市场将继续承压。建议租户、自用买家和投资经营者及时掌握议价优势，完成楼宇布局动作。

此外，房地产行业规则重塑的影响也将引发写字楼市场的连锁反应——新的“三条红线”规定将于2021年正式实施，部分负债压力较大的房企将必须安排出售商业物业。预计2021年将有更多商业资产交易案例。

整体来看，在“十四五”开局环境持续向好、新政新政落地之际，上海写字楼市场发展方向将更加明确，各板块经济水平将进一步完善，足以迎接挑战，迎接更多机遇。

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