上海江桥办公室出租报价

12月26日，高纬环球在上海召开2018年第四季度媒体发布会，重点对零售商业市场、写字楼市场、工业地产市场大宗交易市场进行多维度解读。

写字楼市场租赁供应增加 新兴领域销售潜力得到肯定

根据戴德梁行华东办事处的数据，截至2018年底，上海写字楼租赁市场整体空置率上升，核心和新兴区域租金均小幅下降。核心区域供给明显增加，新兴区域涌现出众多代表性项目，如虹桥汇、徐汇莘庄中心、丰树商业城等。

戴德梁行高级总监、中国区写字楼部负责人沉杰介绍，金融业仍集中在核心区，部分金融企业因需求而从核心区向新兴区扩张用于扩大租金。例如，汇汇旭汇的主要租户是金融企业；中部地区批发零售贸易行业需求旺盛。例如，徐家汇中心二期T1已满租。主流共享办公空间位于核心区域，行业导向集中板块迅速消散。比如东航滨江中心的出租率在75%左右，搬迁是新项目。主要交易类型。

与2017年相比，上海写字楼租赁市场，金融行业交易量下降3.5%，创新金融、扩租、搬迁需求构成交易主力；、人工智能、网络技术、信息平台、娱乐和游戏公司较为活跃；联合办公表现突出，品牌拓展和定制化服务需要更大的面积和空间。

基于长三角的整体情况，戴德梁行高级总监、中国写字楼部负责人沉杰认为，今年以来内资在上海写字楼租赁市场的占比有所提升，长三角城市需求略有扩大。电子信息技术、制造、专业服务，以房地产业为主的长三角城市企业以新设搬迁方式进入上海，主要集中在大虹桥、长宁、陆家嘴等地区，租赁面积需求旺盛大，从113-32,000平方米不等。

写字楼销售市场方面，据戴德梁行华东区写字楼事业部统计，2018年1-11月，上海写字楼成交面积126万平方米，增加12万平方米米与2017年全年相比，交易量略有增加。比例变大；从区域来看，沿江的大宗产品交易较多，如前滩、南外滩、浦东滨江等，而小单户产品则集中在大厂、江桥、北菜、莘庄等地，大虹桥作为一潜力 在新兴领域，大宗交易、小单户产品受到买家青睐。据初步统计，

沉杰预计，随着我国对外开放100条措施、促进民营企业发展27条措施、长三角一体化发展国家战略、产业版图、试点范围的扩大自贸区、科创板注册制的建立，国家将大力推动行业企业发展，未来四年，上海写字楼市场仍将处于高峰期供应周期，以及2018年的大规模土地出让，自持比例的提升也将加剧未来的供应压力；未来四年写字楼市场仍将处于供应高峰周期 2018年，土地的大规模流转和自持比例的提高也将加剧未来的供给压力；随着银行业市场外资银行准入门槛大幅放宽，人工智能产业蓬勃发展，中国国际进口博览会成功举办，医药医疗器械进口枢纽港全面推进建筑业、金融业、电子信息技术、批发零售业、医疗保健四大产业发展势头良好；上海跨国公司总部数量一直保持在全国领先地位。随着自贸区对外开放和扩大的举措，将继续吸引越来越多的跨国企业落户企业总部。

零售业务市场供给上升，细分行业面临挑战

2018年，上海涌现出一大批新型商业主体。“多中心化”的发展促使上海零售市场向远郊拓展。在新零售的激烈竞争中，各业态积极寻求发展之道，细分行业迎来机遇与挑战。.

戴德梁行董事、华东区商业地产服务部负责人魏建利介绍，依托上海轨道交通的快速发展，上海的零售业务近年来不断向远郊拓展。2018年，近86.5%的新零售项目位于上海非核心区，以内环和中环为主的核心商圈零售商业项目进入“集中转型”时期”。近两年，上海有127.72万平方米的商户进行了改造，内环区占改造面积的57%。南京西路818广场、******百货等商场均已加入改造队伍。

魏建利表示，大量新商业主体的集中入市，加剧了零售市场的竞争，同时也促使商场经营者通过物业升级、品牌和业态调整来保持竞争力，两者形成了良性循环。许多国际知名时装、运动装、潮流品牌等将在2018年开设大型旗舰店或概念店：如意大利女装品牌Liu Jo在Plaza 66开设了中国******家店；设计师品牌在兴业太古汇开设亚洲首家旗舰店；美国运动服饰品牌锐步在淮海中路开设亚太区首家旗舰店；在兴业太古汇等开设全球首家旗舰店。

纵观零售市场各业态发展，戴德梁行董事、华东区商业地产服务总监魏建利认为，零售业务板块的竞争将越来越明显，以以女性消费者为目标上海江桥办公室出租报价，从彩妆护肤、女装、女性运动产品和保健美体产品入手，在零售市场积极扩张的“她经济”就是直接体现。基于生鲜产品的特点需求，生鲜产业将面临巨大挑战。生鲜零售经营者应加快布局调整，进一步提升线上线下门店效率。实体店要从单一的产品销售和客户服务转变为品牌形象展示、产品体验、销售服务和客户管理的结合。以及库存和物流配送节点的功能，需要通过改进仓储模式、提高分拣效率、扩大实体店网络、提升线上线下门店购物体验、强化配送能力等方式增强市场竞争力；智能物流、冷链技术、智能供应链、大数据等技术近年来给生鲜市场带来了巨大的变化，积极利用新兴技术优化经营管理水平，

物流行业市场人气不减，经营主体多元化成为必然趋势

纵观上海物流市场供需现状，高纬环球华东地区数据库数据显示，截至2018年12月，市场供应量为748万平方米，空置率不足5 %。增长，逼近1.6元/平方米/天。从物流市场各区域租赁情况来看，嘉定片区已满租，而其他地区租金水平稳步上升，地理位置对租金的影响较大。2018年青浦区新增项目近10万平方米。但由于政府要求居民企业在当地注册并满足30万/亩的税收要求，吸纳速度有所放缓，出租率75.9% 成为上海出租率******的区域；闵行区地理位置优越，但仓库数量少，增加租金水平，租金达到2.03元/平方米/天；由于仓库较多，临港整体价格相对较低。增量增长空间更大上海联合办公出租-联合办公楼租赁-乐办选址，特斯拉项目的推出增加了市场关注度，租金水平和出租率都有所提高。从物流市场交易的现状来看，戴德梁行高级总监、中国工业地产部负责人苏志远表示，与过去三年相比，上海一级仓储用地供应量一直在减少。2018年，供应有所增加，但仍然有限。基金和物流业务 企业对二手房交易的关注度越来越高。

工业用地方面，近年来，上海工业用地供应趋紧，工厂物业供不应求。租金保持了持续增长的趋势。受益于G60科技创新走廊建设和临港开发建设，松江、临港是上海的工业用地。主要销售区域；在工业用地或研发用地上建设的工业区，包括办公楼、研发中心和轻工业（以下简称“商业园区”），由于需求旺盛，租金持续增长，整体规模不断扩大，是预计2018年底将突破770万平方米；漕河泾和临空两大热门板块，尽管增量进入市场，仍将保持较低的空置率，租金涨幅整体相对平稳。戴德梁行高级总监、中国工业地产部负责人苏志远结合戴德梁行数据库的数据表示，在众多工业园区中，张江、漕河泾等成熟的*********开发区的厂房租金和紫竹比较高；商务园区中，临空、张江、漕河泾位居租金******的三个子市场。结合高纬环球的数据库数据，表示在众多工业园区中，张江、漕河泾、紫竹等成熟*********开发区的厂房租金较高；商务园区中，临空、张江、漕河泾位居租金******的三个子市场。结合高纬环球的数据库数据，表示在众多工业园区中，张江、漕河泾、紫竹等成熟*********开发区的厂房租金较高；商务园区中，临空、张江、漕河泾位居租金******的三个子市场。

根据上海市统计局公布的上海产业转移情况，苏志远表示，上海的海外转移产业正逐渐呈现分化趋势。优质钢材、装备制造与纺织、化工、危化品等“三高一低”（高投入、高消耗、高污染、低效率）行业呈现出截然不同的转移方式。工业地产 中原园区的主要经营主体为国有企业。但由于近年来鼓励引进多元化发展主体、外资民营发展主体和国有资本合资企业，

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