上海徐家汇办公室出租多少钱一平米

三要勇于创新。在华谊大厦的营销上，至少我们在两个方面下功夫。一方面，在产品创作本身，正如我刚才提到的，在建筑材料的创新应用，幕墙的处理上，你会看到整个开发团队在做这个产品上花了很多心思。 ，只是外墙的处理和新风系统的处理，至少有几个创新的地方，有很多方面，华谊大厦不是******写字楼，但处于领先地位在整个上海写字楼中的地位，但在很多方面都处于领先地位。. 当您看到我们的背景信息时，您会感觉到。

另一方面，在营销方面，我们在全上海率先推出了优商的概念，并且探索了这个概念的标准，即5A标准，我们称之为5A标准。5A不是5A智能，而是5个方面的建筑优势，有优势的经营理念。我们还将向您发送有关此的背景信息，因此我不会花更多时间在这里解释它。所以我们在创新上也做了两方面的努力，一是产品创新，二是产品营销理念创新，

******，华谊大厦的销售成绩还是比较好的。我今天看到的售楼处将在九月中旬拆除。一方面是因为施工。另一方面，销售即将结束。目标是在 10 月份结束销售。至此，华谊大厦的总销量应该说，到8月底，剔除部分预留单位的整体销售率将接近80%。我们在 5 个月内。10亿写字楼基本在那个时候就卖光了。商场一楼已经卖完了，二楼也快卖完了，所以商场基本都卖完了，所以整栋楼的营销比较好，刚才也介绍了现在的营销上海写字楼形势十分严峻。我们希望以我们的实践和见解，为上海写字楼的营销和发展做出参考和贡献。这就是我演讲的全部内容。谢谢你。

赵春雷：谢谢，请朱总发言。我们今天的主题是上海写字楼未来的发展趋势。

朱大明：恭喜，华谊大厦以诚兴为代表。开市时，形势十分严峻。在经济还没有完全恢复的时候，华谊大厦坐落于徐家汇商圈，但位置却不是。******的，因为在宜山路，位置还是比较吵的，而且这栋楼前期也是个烂尾楼，但是在承兴行的营销手段和创新模式下，上次听说是上榜的在七月。******的。

上海的写字楼穿过住宅的春天。一是北京和上海房价不断上涨，但最近7月份成交量一直在萎缩，这可能与我们的供应链有关，但写字楼市场，一些媒体和机构分析，租金持续下降，而空置率继续上升。具体数据我记不太清楚了，包括一栋楼，我也去过。在陆家嘴，上海农业银行现在买了8层。它非常漂亮。金融危机下，我们的中资企业和外资企业的成本控制非常严格，所以金融危机确实对我们一些实体企业的成本控制造成了很大的影响。他们控制得非常严格，但我认为写字楼市场还是有机会的，而且已经有复苏的迹象。尽管如此，写字楼市场仍然需要我们开发商和代理商的不断努力。这个市场的供应仍在继续，至少在 2012 年之前，还没有看到供应。写字楼市场一直比住宅市场严峻。我们的客户之一是投资者，另一个是自住者。我们必须有这样的信心。虽然住宅市场火爆，但我们关注投资者。肯定是远低于商业地产，低于我们的写字楼，我们现在的写字楼再烂，3%-5%的回报率还是有的，住宅市场的回报率是非常差，只有 2%-3%。但是我觉得很多有钱人或者管理者都是在追求市场和房产的升值，包括我们的华谊大厦，包括商业地产和高端住宅市场。它的位置不可复制。这很明显。媒体今天在这里。我想上诉。近期，严控二套房市场。我们一直对二套房的管控心存疑虑，因为二套房不是由投机者主导的。我认为改善住房不是炒作。需求，或者说刚需，我觉得商业地产和豪宅市场是一样的，因为豪宅市场包括我们的0.容积率低于3的别墅，包括我们的商铺和写字楼，目前税收很高，******超过40%，接近50%。在这样的税收前提下，对于我们的市场，尤其是销售型写字楼、商铺，必然会带来一种限制，我认为这个政策需要改变，因为当时这个区域的商业地产是被严格控制的，然后税收必须改善和放松，否则市场仍然很严峻，所以我们要呼吁减税降费。我们仍在拯救市场。我们的经济还没有完全从低谷中恢复过来，包括商业地产，这是房地产的一大类。我们仍然需要振兴它。谢谢你们。因为当时这个地区的商业地产是严格控制的，然后税收就必须改善和放松，否则市场仍然会很严峻，所以我们要呼吁减税降费。我们仍在拯救市场。我们的经济还没有完全从低谷中恢复过来，包括商业地产，这是房地产的一大类。我们仍然需要振兴它。谢谢你们。因为当时这个地区的商业地产是严格控制的，然后税收就必须改善和放松，否则市场仍然会很严峻，所以我们要呼吁减税降费。我们仍在拯救市场。我们的经济还没有完全从低谷中恢复过来，包括商业地产，这是房地产的一大类。我们仍然需要振兴它。谢谢你们。

赵春雷：接下来请张教授发言。

张健：我想问一个问题，你们目前的主要客户类别是什么？

赵春雷：20%投资，80%自用。

张健：首先要祝贺开发商这几个月取得了这么好的成绩。我也是四月份来讨论的。当时我也提到客户定位在这样的位置非常重要，因为他受经济危机的影响不是******的。当时的迹象很明显，尤其是从去年底开始，上海有了传统的CBD、徐家汇、人民广场、南京西路。这些 CBD 有一个特点。500强外资企业很多，但都位于中山西路。这里属于大徐家汇商圈。不是甲级地段，但不针对500强客户。国内民营企业可能更多。我们之所以能取得如此好的成绩，也与我们的销售有关。

朱晓红：刚才几位专家对写字楼市场，特别是华谊大厦的销售情况做了一些分析。我认为写字楼市场的形势还是比较严峻的。华谊大厦销量较好，可能与他们的营销计划有关。最近接到广东省电子商会和深圳电子商会会长、副会长的电话，让我知道写字楼租赁展会期间好不好，他们怕一旦开会，抢占它为时已晚。未来世博会到明年上半年会有一些企业和商会组织人来这里参观，还有一些政府准备来租办公楼。然而，在短期内，写字楼状况难以改善。现在，包括陆家嘴地区的写字楼租赁，情况非常糟糕，价格一直在下跌。从目前的情况来看，写字楼的销售情况并不好，但在这种不好的情况下，华谊大厦销售的成功，主要归功于在营销手段和卖点把握上的一丝不苟。把房地产卖给合适的人，我想我之前和之后做了很多研究，我们也要看下一步，我们需要从消费者的角度去做，其实好写字楼市场还是有的当然，一个好的优秀的销售团队也很重要，还有一个质量非常好的产品和营销计划。在目前的情况下，你只能在营销下努力工作，做细致的工作。如果你不做细致的工作，你的销售业绩就很难上升。

冯小东：刚才听了朱总的讲话和各位专家的讲话。关于今天会议的主题，我想说三点。首先是申明，自从金融危机以来，承兴兴能够接受这样的案子，能够取得今天的销售业绩，我对他们有信心，所以作为同行，我为他感到高兴。全经联确实做到了从理论大师到实践大师的应用，希望不仅是理论研究，还有一些实际案例研究。

第二，无论是朱校长还是张教授，都是从你自己的角度讲的。我以前是做营销策划的，曾经是房地产公司策划部的经理。我想谈谈华谊大厦案例在策划方面的成功。说起这个项目，就想到我现在在经营的项目，也是甲级写字楼，只是位置不同。银河国际也有这样一个项目，但项目没有可比性，但在功能规划上也遇到了同样的问题。华谊大厦开业之初，您就制定了一系列营销计划，并遇到了一些具体的应用。问题，中间遇到的问题，大家对华谊大厦的看法，尤其是在营销策划方面，这里是属于CBD的地方，徐家汇的地方，我们也讲上海CBD的功能，其实这不是真正的上海CBD板块，这只是泛泛的徐家汇。这个时候，不管是在网上，在媒体上，还是在同事里，主要是给人信心，既是鼓励又是担心。但 5 个月后，他们的成功在于坚持自己的营销定位。凭借自身前期非常精准的定位，我可以针对这个定位选择一些合适的意见，所以在徐家汇这样一个非主流的CBD地方，能够取得这样的销售业绩。从营销策划的角度来看，不放松是营销的******阶段，一般写字楼在打折的时候，随着销售率的变化，他会否认他的营销理念。他刚才还提到，自住者占80%，投资者占20%。李先生之前也说过。但是，自住者占 80%，投资者占 20%。现在大家都认为它是僵化的。事实上，虽然现在自住者已经买了它们，并且在经营一家公司，但它们在某种程度上也是一种投资。从营销的角度来看，我也对这个房地产的成功充满信心。

三、围绕今天的主题写字楼营销现状和未来，我觉得这样，住宅和商业地产，本身就有时间差，房市小阳春开始4、五月到现在，房价暴涨，大家看住宅很火，但是商业地产，它的总体规划是慢住宅半拍，现在住宅成交量在调整，商业地产和住宅相比，目前8、在9月份，商业地产尚未达到顶峰。, 趋势在上升。目前，华谊大厦已达到7月底上海写字楼销售月度冠军。整体上也能达到销售额的80%。我觉得剩下的20%会是一个非常好的宣传，也希望大家合理使用。如果故意夸大20%开发者的心态，也会造成不小的损失。如果心态刻意放松，还是按之前的价格卖，对我们来说是一个损失。很大，******20%的销售额反映了目前上海写字楼的整体情况，到了一定时间就会平静下来。你不妨在营销策略和功能定位上换个思路，你会得到更好的想法。******20%的销售额反映了目前上海写字楼的整体情况，到了一定时间就会平静下来。你不妨在营销策略和功能定位上换个思路，你会得到更好的想法。******20%的销售额反映了目前上海写字楼的整体情况，到了一定时间就会平静下来。你不妨在营销策略和功能定位上换个思路，你会得到更好的想法。

我还是同意朱先生的意见。我认为到2012年或2015年，写字楼市场不会饱和。在上海这样的地方，如果写字楼的功能定位很明确，就要注意功能和产品质量。后市将带来写字楼营销高峰。未来，随着住宅的兴起和当下火热的形势，写字楼市场的持续时间会更长一些。为什么城市能在刚刚5-8月的时候出现好局面？现在台湾、韩国、日本的客户，从装修精美的商铺写字楼、粗犷的写字楼，到国际商务中心，这几家客户都签了合同，从这个现象来看是非常可喜的. 并没有说性能如何，但写字楼隐含的效果将在控股后的3、4个月内爆发。关键是看前期。，在项目售出前如何做好营销功能的定位，坚持自己的观点，不要随意改变我们的营销策略，但是当销售即将结束时，我们要换个思路。总的来说，我还是看好未来写字楼市场。

赵春雷：接下来请李占军先生发言。

李占军：我对今天的话题有个看法。现在上海的写字楼正处于供不应求的阶段。到2012、2013，会有一个上海巨无霸，就是上海中心，上海的城市。在过去的两年里，有些概念被乱用了。一是滥用CBD。只有一个中央商务区。现在报纸上有很多噪音。据说上海有7个CBD。事实上，只有一个。销售宣传说这是CBD。第二种说法是外滩。上海只有一个外滩，但现在有南外滩、北外滩、东外滩等说法。换句话说，就是东岸。我也在外滩，在这里也能卖的很好。这是不安全的表现。三是称自己为副中心，给自己戴上帽子。根据国务院的普遍批准，上海设有四个副中心。徐家汇的副中心，不管是一般的还是什么，都比市中心的价值要高得多。是什么原因？在车流量、人流量、商流量、零售批发方面，徐家汇远超人民广场西藏路和南京东路一圈，这一点已经非常明显了。另外就是五角场，曾经属于军队。现在军队想通了，五角场现在已经变成了一个副中心。另一个是真如副中心。现在最差的副中心是花木。在我看来，一个副中心需要聚集大量的居民，也需要形成大量的商业设施。，它不会受欢迎，所以商业很重要，就像我们的写字楼一样。作为副中心，它是城市公共交通的枢纽，无论是地铁、公交还是汽车，都想成为区域枢纽，花草树木现在都没有。现在需要调整这个花木副中心。它没有空间。它曾经是浦东的一个火车站，但现在已经没有了。也就是说，我们现在很多人为了宣传写字楼，打着副中心、外滩、CBD的旗号，其实我们并没有信心。

回过头来说说吧，现在我们遇到了写字楼的阶段性供应，供应量很大，同时比较造成供需失衡，但我个人的看法，我不不知道老朱彤是不是不同意我的观点。上海对写字楼的需求没有萎缩或减少。上升，销售量停滞不前，租金价格下降。我个人认为这种情况还会持续一段时间。这将需要一两年的时间。需求并没有萎缩，但需求与当前供应之间存在巨大反差。

在这种供大于求的情况下，究竟发生了什么？也就是说，发展构成了障碍。少数楼盘和写字楼未来位置好，建设好，管理好，或者是大公司开发的写字楼。我个人认为他们有很大的生命力。，听说销售情况不错，说明一个市场关注写字楼。我明显感觉到，上海写字楼的价格和住宅的销售价格已经产生了倒挂和对抗。在这种情况下，办公楼的投资价值将凸显出来。如果买房子出租，买办公楼出租，两次投资回报会比写字楼高。像这样的办公楼的主要重点是销售。在我看来，开发商的资金压力并不算太大，可能不会全部售罄。，竣工验收后，分期租赁，在我的印象中，浦东尤其是陆家嘴的四大开发公司已经明确表示，对于核心区的写字楼，首先，他将其视为战略资源。第二，现在我们经常只讲资源不讲资产，包括土地法、房地产法、房屋法等都是资源。我们国家土地少，要保证老百姓买得起，但不是从资产角度看，比如已经转型的陆家嘴。所有在好位置的产品都被用作战略资源。当长期持有公司的战略支持时，这意味着它已经度过了最困难的时期。以前，它需要现金和金钱。现在讲，可以出租，因为地段好，有可贵的优势，而且因为地段好，可以随时把写字楼抵押给银行，用同样的方式套现，甚至可以说就像这些上市公司，作为上市公司新注入的资产，同样可以。因此，在我看来，投资者一定要稳住心态，看好后市。谢谢你们 像这些上市公司，作为上市公司新注入的资产，同样可以。因此，在我看来，投资者一定要稳住心态，看好后市。谢谢你们 像这些上市公司，作为上市公司新注入的资产，同样可以。因此，在我看来，投资者一定要稳住心态，看好后市。谢谢你们

赵春雷：接下来，朱总做总结发言。

朱大明：全国经济联合会成立，上半年举办了几次活动。我们还在四月份在这里举办了活动。近日，我们的秘书长因工作调动来到北京工作。由于最近天气炎热，所以我们活动较少。接下来，可能会有全国社区商业专业高峰论坛，******站在上海举行。具体时间尚未确定。它需要媒体的支持。经济联合会将作为协办单位，希望大家多多支持。

近期的征地，一些地王的出现，民营企业在征地过程中被挤出了历史舞台。在这种情况下，必然会形成垄断局面。大鱼吃小鱼。对于房产中介公司，全经联有开发商、营销公司、专家学者、媒体等组成的社区组织。营销公司在未来的代理过程中肯定需要品牌建设。今后一定要关注这个市场。品牌和实力的打造，其实上市并不难。比如上海徐家汇办公室出租多少钱一平米，虽然星星还没有达到一定的规模，但是我们可以联手。现在广州有两家上市公司，易居就是其中之一。我想要说清楚，未来房地产行业还会继续发展，但因为开发商经过了这样的洗牌，市场份额逐渐扩大，但大量企业却死掉了。我们说，******个黄金十年，民营企业继续前行。出现后，情况发生了逆转，还是需要国企背景的。因此，中国的营销机构基本上都是民营企业。未来，这条路还会继续，但依然艰难。我们专注于品牌建设，只有这样才能与市场竞争，才能与营销领域的一些大公司，如易居、万科等形成战略联盟。市场份额逐渐扩大，但大量企业死亡。我们说，******个黄金十年，民营企业继续前行。出现后，情况发生了逆转，还是需要国企背景的。因此上海写字楼出租，中国的营销机构基本上都是民营企业。未来，这条路还会继续，但依然艰难。我们专注于品牌建设，只有这样才能与市场竞争，才能与营销领域的一些大公司，如易居、万科等形成战略联盟。市场份额逐渐扩大，但大量企业死亡。我们说，******个黄金十年，民营企业继续前行。出现后，情况发生了逆转，还是需要国企背景的。因此，中国的营销机构基本上都是民营企业。未来，这条路还会继续，但依然艰难。我们专注于品牌建设，只有这样才能与市场竞争，才能与营销领域的一些大公司，如易居、万科等形成战略联盟。而且还是需要国企背景的。因此，中国的营销机构基本上都是民营企业。未来，这条路还会继续，但依然艰难。我们专注于品牌建设，只有这样才能与市场竞争，才能与营销领域的一些大公司，如易居、万科等形成战略联盟。而且还是需要国企背景的。因此，中国的营销机构基本上都是民营企业。未来，这条路还会继续，但依然艰难。我们专注于品牌建设，只有这样才能与市场竞争，才能与营销领域的一些大公司，如易居、万科等形成战略联盟。

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